Уступка по договору участия в долевом строительстве: как провести сделку.
В современных условиях у людей все чаще возникает необходимость в покупке жилья.
Разумным решением становится приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства.
Ритейлеры предлагают различные варианты оформления покупки будущего жилья, в том числе, путем уступки требования (цессии) по заключенному ранее договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – ДДУ).
О том, как оформляется такая сделка, погорим в этой статье.
Сторонами договора уступки требования (цессии) являются цедент (текущий участник ДДУ) и цессионарий (новый участник ДДУ).
Перед подписанием договора уступки требования необходимо осуществить юридическую проверку «чистоты» самого объекта (в том числе, земельного участка, где строится объект), застройщика, а также цедента.
1). Проверить застройщика–юридическое лицо в открытых источниках. Это сайт Федеральной налоговой службы, картотека арбитражных дел и судов общей юрисдикции, сервис «Банк данных исполнительных производств».
Основаниями для беспокойства будет наличие сведений о крупных задолженностях, о судебных делах, где застройщик выступает ответчиком, судебные споры между участниками долевого строительства, наличие поданных заявлений о банкротстве.
Также следует запросить и исследовать документы застройщика, в том числе, устав, разрешение на строительство, проектную декларацию на объект, проверить основания для использования земельного участка, на котором строится объект. Обычно земельный участок предоставляется на праве аренды или бессрочного пользования, реже участок находится в собственности застройщика. В договоре аренды следует проверить цель предоставления – под застройку объекта.
2). Проверить цедента.
Если цедентом является юридическое лицо, проверка производится по алгоритму, указанному в п. 1.
Кроме того, необходимо убедиться в праве цедента распоряжаться объектом вашей будущей сделки – цедент должен предоставить заключенный и зарегистрированный ДДУ.
Также нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор от имени цедента (если цедент – юридическое лицо либо физическое лицо, действующее через представителя).
Если цедент – физическое лицо, необходимо дополнительно проверить его паспорт и запросить нотариальное подтверждение, что лицо не состоит в браке либо нотариальное согласие супруга на заключение сделки, если лицо состоит в браке.
Желательно затребовать документы о том, что лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Некоторые особо бдительные участники сделки просят также представить справку об отсутствии судимости.
Следует запросить выписку из реестра о зарегистрированных Договорах долевого участия, которая представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель участка, а зарегистрированные договоры ДДУ перечисляются в ней в качестве обременений прав на сам участок. Дольщики там указаны в качестве лиц, в пользу которых зарегистрированы эти обременения. Рядом с каждым дольщиком указан его номер договора ДДУ.
3). Проверить объект.
Если объект уже достроен, но не сдан в эксплуатацию, необходимо сверить сроки передачи квартиры по условиям ДДУ. Если имеется просрочка, то есть основания полагать, что у застройщика могут возникнуть задержки и далее.
В картотеке дел судов общей юрисдикции и арбитражных судов можно проверить, подавали ли другие участники долевого строительства иски к застройщику.
Если до сдачи объекта еще есть время, нужно проверить земельный участок, на котором будет возведен объект.
В том числе, узнать, не ведется ли судебный спор в отношении земельного участка, запросить правоустанавливающие документы, провести визуальный осмотр объекта долевого участия.
Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. В выписке должны быть зарегистрированы права застройщика на земельный участок, и обременения в виде залога (если такое условие прописано в ДДУ).
Вы можете бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:
1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;
2) «Публичная кадастровая карта». В ней можно проверить земельный участок.
Как провести сделку:
В соответствии со ст. 48 Закона о регистрации № 218-ФЗ от 13.07.2015 государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется на основании заявлений сторон договора. В регистрирующий орган также необходимо представить сам договор об уступке права требования и справку, подтверждающую полную оплату цены договора, выданную застройщиком либо банком, через который осуществлялись платежи.
Если расчеты цедентом были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор (соглашение) о переводе долга на нового участника.
Важно соблюдать правило о предварительном согласии застройщика на перевод долга.
Также, если в ДДУ это прямо указано, сама цессия также может предполагать согласие застройщика.
Если цедент оформил ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
Оплата по договору цессии обычно производится наличными денежными средствами (с оформлением расписки), путем закладки средств в банковскую ячейку либо путем выдачи банковского аккредитива.
При закладке денежных средств в ячейку важно как можно более конкретно прописать условия доступа к ячейке цедента (путем предоставления зарегистрированного договора цессии и подтверждающей выписки из ЕГРН), а также для цессионария, если сделка по какой-то причине не была завершена.
Итак, документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах - оригинале и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если такое согласие предусмотрено договором долевого участия);
3) письменное соглашение с застройщиком о переводе долга (если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
4) нотариально заверенное согласие супруга цедента, если ДДУ заключался в период брака и не имеется брачного договора либо соглашения о разделе имущества супругов, которыми установлено отсутствие прав супруга на объект;
5) письменное согласие залогодержателя, если право требования находится в залоге;
6) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (если имеется ипотека);
7) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);
8) документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя;
9) документ об оплате государственной пошлины - 350 рублей;
10) договор уступки права требования со всеми приложениями и дополнениями.
При этом нет необходимости предоставлять договор участия в долевом строительстве, на основании которого совершается уступка, поскольку экземпляр данного договора уже находится в органе регистрации прав.
Регистрация сделки длится 7 рабочих дней.
Заключая договор цессии, важно понимать, что цедент не отвечает перед цессионарием за исполнение застройщиком своих обязательств.
Адвокат Л.Б. Сафаргалеева