Аренда в условиях пандемии.
Мы стали свидетелями и участниками революции в сфере арендных правоотношений, поскольку государство ввело ряд нормативных актов, регулирующих права арендаторов на внесение изменений в части сроков уплаты арендной платы, по сути, в одностороннем порядке.
В статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «98-ФЗ», «Закон № 98-ФЗ»), указано следующее:
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Заметна низкая юридическая техника акта и его поспешность, с попыткой «подложить соломки» бланкетной нормой – отсылкой, что правила отсрочки будут указаны в другом акте.
И вот, Правительство РФ издало Постановление от 03 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
В нем указано, что отсрочка уплаты арендной платы предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Одновременно с выходом Закона № 98-ФЗ многие юристы выражали мнение, что положения статьи 19 названного закона должны также распространяться и на нанимателей жилых помещений.
Однако очевидно, что законодатель не планировал вкладывать такой смысл в норму, поскольку сторонами правоотношений, регулируемых статьей 19, четко названы «арендатор» и «арендодатель». Как известно, стороны договора жилого найма в законодательстве поименованы как «наниматель» и «наймодатель».
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
При этом органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, местные власти вправе самостоятельно определять свои условия отсрочки, исходя из конкретного положения дел в регионе.
В Воронежской области применено общее регулирование - на официальном сайте правительства Воронежской области опубликована памятка для арендаторов, не содержащая отсылок на какое-либо местное регулирование.
Пунктом 1 требований, утвержденных названным Постановлением № 439, установлено их применение лишь к арендаторам, которые относятся к наиболее пострадавшим отраслям. К ним, согласно списку Правительства РФ, утвержденному Постановлением от 3 апреля 2020 г. № 434, с изменениями и дополнениями, относятся:
авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
культура, организация досуга и развлечений (творческая деятельность, а также деятельность в области искусства и организации развлечений, деятельность в области демонстрации кинофильмов, деятельность музеев, деятельность зоопарков);
физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (деятельность в области спорта, отдыха и развлечений, деятельность физкультурно-оздоровительная, деятельность санаторно-курортных организаций);
деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма);
гостиничный бизнес (деятельность по предоставлению мест для временного проживания);
общественное питание (деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков);
деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (образование дополнительное детей и взрослых, предоставление услуг по дневному уходу за детьми);
деятельность по организации конференций и выставок (деятельность по организации конференций и выставок);
деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты; ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения; стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий; предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты);
деятельность в области здравоохранения (стоматологическая практика);
розничная торговля непродовольственными товарами (торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах; торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая; торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах; торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая; торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями; торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах; торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая; торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах; деятельность универсальных магазинов, торгующих товарами общего ассортимента; торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах; торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах; торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах; торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах; торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью; торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами).
Таким образом, отсрочка предоставляется только арендаторам, осуществляющим деятельность в указанных сферах, а не всем арендаторам, не имеющим возможности использовать арендованное помещение по назначению.
Далеко не всегда акты высших исполнительных органов власти ограничиваются вышеназванным списком пострадавших отраслей, устанавливая запреты или иным образом регулируя деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей.
К примеру, в данный список до сих пор не внесли деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества, в то время как права арендодателей напрямую затронуты ст. 19 98-ФЗ.
Государственной думой РФ в третьем чтении (на дату подготовки материала - 23.05.2020 г.) принят законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
Согласно указанному законопроекту, ст. 19 98-ФЗ планируется дополнить следующими положениями:
1). Арендатор, являющийся субъектом малого и среднего бизнеса, входящий в установленный Правительством РФ перечень наиболее пострадавших отраслей деятельности, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности при условии, что арендуемое помещение используется в непосредственно для осуществления такой «наиболее пострадавшей отрасли деятельности».
2). Если арендодатель не согласен, арендатор, по истечении 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы (не позднее 1 октября 2020 года), вправе отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Очевидно, что упомянутый законопроект снова «ударит по карману» арендодателей коммерческой недвижимости. Однако их деятельность в списки наиболее пострадавших отраслей по-прежнему вносить не планируется, что является вопиющим примером законодательной несправедливости.
Стоит отметить, что ни Постановлением № 439, ни новым законопроектом не разъяснены вопросы применения ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ относительно величины уменьшения арендной платы. Вопрос о том, на какую сумму уменьшать размер арендной платы, законодатель оставил на усмотрение сторон, что обеспечит увеличение нагрузки арбитражных судов в дальнейшем.
Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Федерации.
В Воронежской области – это 20 марта 2020 года, когда был принят указ губернатора Воронежской области от 20 марта 2020 года № 113-у о введении режима повышенной готовности.
Что на этот счет разъясняют суды?
21 апреля 2020 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1.
Обзором были освещены вопросы применения законодательных новелл об аренде и форс-мажоре, в частности: «Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции обстоятельствами непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ) или основанием прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения (статья 416 ГК РФ), в том числе в связи с актом государственного органа (статья 417 ГК РФ), а если возможно – то при каких условиях?
Президиум напомнил, что для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств в порядке ст. 401 ГК РФ сторона должна доказать:
а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств; в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.
Отвечая вопрос, «возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно – то при каких условиях?», Президиум указал:
«Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. No 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Обзор не оказал существенного влияния на понимание законодательных новелл в сложившейся ситуации. Возможность применения к правоотношениям ст. 401, 417 и 451 ГК РФ в условиях пандемии зависит от множества факторов и может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Однако это было очевидно и до выпуска Обзора.
30 апреля 2020 г. вышел Обзор практики Верховного Суда РФ № 2, раскрывающий некоторые моменты применения законодательства непосредственно к аренде недвижимого имущества.
Выделим основное:
1). Обязательства сторон договора аренды по отсрочке арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности. Дата заключения соглашения или дата вынесения соответствующего решения суда о понуждении арендодателя к предоставлению отсрочки не имеют значения.
Так, арендодатель считается предоставившим отсрочку (несмотря на отсутствие заключенного соглашения) в случаях, если:
арендодатель проинформировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), зная об осуществлении арендатором деятельности в наиболее пострадавших отраслях.
арендодатель, зная об осуществлении арендатором деятельности, относящейся к наиболее пострадавшим отраслям, не проинформировал арендатора о его праве на отсрочку, но и не возражал, когда арендатор не внес арендную плату в необходимом размере в указанные договором сроки.
арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Таким образом, законодатель говорит, что заключать соглашение о предоставлении отсрочки, создавая дополнительный риск распространения коронавируса при его подписании не обязательно, если арендодатель и так не требует внесения арендной платы в установленный срок.
В то же время, если арендодатель предоставляет возражения, то наступают следующие последствия: а) арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в установленный срок, однако, должен сам доказать, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования о предоставлении отсрочки являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам); б) арендатор, считающий, что имеет право на отсрочку, вправе продолжать выплачивать арендную плату в соответствии с условиями предоставления такой отсрочки без заключенного соглашения; в) арендатор вправе потребовать в суде понуждения к заключению соответствующего соглашения о предоставлении отсрочки. Однако, такое требование будет неактуальным после 01 октября 2020 г., когда заканчивается срок предоставления отсрочки в соответствии с Постановлением правительства РФ № 434.
Четвертый вариант поведения арендатора (при условии принятия закона в редакции вышеназванного законопроекта № 953580-7) – отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, направив соответствующее уведомление, по истечении 14 рабочих дней с даты направления требования об отсрочке/уменьшении размера арендной платы.
2). Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований Правительства, имеют только организации и индивидуальные предприниматели-арендаторы недвижимого имущества, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
3). При возникновении спора, арендодатель должен сам доказать, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования о предоставлении отсрочки являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).
4).В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы).
Арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
При этом не ясно, каким образом будет определяться этот «обычный» размер, ввиду отсутствия правоприменительной практики.
Адвокат Л.Б. Сафаргалеева