19 ноября 2025 г. в Адвокатской палате Воронежской области при содействии Совета молодых адвокатов АПВО была проведена конференция на тему: «Оспаривание сделок, удостоверенных нотариусом, по отчуждению объектов недвижимости».
Главными спикерами конференции стали Чугунова Анна Николаевна (Президент Нотариальной палаты Воронежской области, нотариус нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области), Чернышева Ирина Александровна (член квалификационной комиссии Адвокатской палаты Воронежской области, адвокат филиала Воронежской областной коллегии адвокатов «Адвокатская консультация Центрального района г. Воронежа»), Шеменева Ольга Николаевна (доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Воронежского государственного университета), Горшенев Михаил Алексеевич (преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Воронежского государственного университета, адвокат Воронежской областной коллегии адвокатов). Участие в дискуссии приняли сотрудники правоохранительных органов и адвокаты.
Открывая конференцию, исполнительный вице-президент Адвокатской палаты Воронежской области Черникова Любовь Сергеевна отметила, что тематика оспаривания сделок по отчуждению объектов недвижимости в настоящее время приобретает особую актуальность, главным образом, из-за противоречивой судебной практики в данной сфере, которую было бы желательно конкретизировать позициями Верховного Суда РФ. Она обратила внимание как на одно из показательных – на дело о возврате квартиры в пользу «обманутой бабушки» (дело 8Г-25915/2025), по которому Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и направил дело на новое рассмотрение.
Начиная дискуссию, И. А. Чернышева обратила внимание, что чаще всего при обосновании позиции представители истцов ссылаются, в первую очередь, на положения ст.ст. 177-179 ГК РФ и другие нормы права. Суд сам определяет нормы, на которых основывается решение. Но обстоятельства дела бывают разными, в связи с чем по-разному определяется и бремя доказывания.
Практически всегда по таким делам проводится психолого-психиатрическая экспертиза, в случае заключения которой о невозможности продавца отдавать отчет в своих действиях во время совершения сделки, решение выносится в пользу продавца.
Одним из проблемных вопросов по данным категориям сделок является вопрос о том, как обезопасить покупателя. Если раньше на практике ограничивались получением справок, что продавец не состоит на учете в психдиспансере (малоинформативны и выдаются без специальных исследований), то теперь Минздравом РФ разработана специальная форма заключения (Приказ от 14.09.2020 г. № 972н), предусматривающая проведение исследования, но и она также не может полностью обезопасить и не исключает проведения экспертизы, результаты которой в судебном споре будут определяющими. Решения в пользу покупателя выносятся редко, но все же имеют место. Так, определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 июля 2025 г. № 88-13634/2025 продавцу было отказано в иске, и решение было вынесено в пользу покупателя. Аналогичную позицию занял Первый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 18 сентября 2024 г. № 88-23591/2024 и Второй кассационный суд от 21 января 2025 г. № 88-304/2025.
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 мая 2025 г. № 88-3039/2025 подчеркивает, что при обосновании позиции суды учитывают обстоятельства, позволяющие говорить об осознании продавцом своих действий – например, вывоз вещей из квартиры, говорящий об осознании выселения и факта состоявшейся сделки.
В Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2025 г. № 88-4538/2025 обращается внимание на то, что взаимные представления сторон о недействительности сделки являются равными, если не доказано иное. Также из анализа положений ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение может выражаться как в неправильном представлении об обстоятельствах, указанных в ст. 178 ГК РФ, так и в их незнании.
В большинстве случаев суды применяют двустороннюю реституцию и возвращают одной стороне – квартиру, другой – деньги. В рамках резонансного дела Долиной-Лурье, когда первоначально несколько судебных инстанций установили факт совершения Л. А. Долиной сделки купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения, имело место расследуемое уголовное дело и даже проводилась политологическая экспертиза. Но, тем не менее, и эти обстоятельства не повлияли на отказ судов защитить интересы покупателя.
Показательными примерами также являются Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2025 г. № 88-9621/2025 и Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2025 г. № 88-3304/2025.
В целом суды в своих решениях периодически либо указывают на то, что и при наличии результатов экспертизы, вопросы правового характера – о наличии или отсутствии заблуждения – решает суд, либо, наоборот, настаивают на необходимости обоснования причин применения последствий недействительности сделки в конкретном случае.
Массово сейчас обсуждается необходимость оформления при заключении договора купли-продажи титульного страхования. При этом сам по себе он вызывает сомнения, в том числе, в части значительной суммы, уплачиваемой за страхование, а также сроков, которые являются недостаточными для того, чтобы обезопасить покупателя.
В продолжение дискуссии М. А. Горшенев проанализировал дело Долиной-Лурье в контексте фактов, свидетельствующих об осознании продавцом своих действий. В данном деле такие факты изначально присутствовали – продавец обратился к услугам риэлтеров, а также некоторое время обсуждал, какая именно мебель будет оставлена в квартире, а какая – увезена продавцом. Переговоры в отношении сделки велись на протяжении нескольких недель и даже был заключен предварительный договор купли-продажи. Представитель покупателя ссылался на п. 5 ст. 178 ГК РФ, согласно которому суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Покупатель указывал на то, что по обстоятельствам дела, если заблуждение продавца и имело место, то его было невозможно распознать.
М. А. Горшенев отметил, что даже по тем делам, в которых суды применяли двустороннюю реституцию, в первую очередь, возвращается недвижимость продавцу, в то время как покупателю предлагается ждать, пока в течение неопределенного времени продавец сможет возвратить ему деньги из своей пенсии и т. п. Неизвестно, как изменилась бы ситуация по делу Долиной-Лурье, если бы сделка была нотариально удостоверена. Рассуждая о возможных способах повышения безопасности сделки для покупателя, М. А. Горшенев предложил дополнительно к договору купли-продажи недвижимости заключать отдельное соглашение об условиях применения реституции в случае признания сделки недействительной, и в этом соглашении указать, что возврат недвижимости производится только после возвращения денежной суммы покупателю. В этом отношении он обратил внимание на интересную банкротную практику, где в случае установления требования о реституции, начинает действовать право залога, и кредитор становится залоговым кредитором. Если даже мы не можем установить порядок реституции отдельным соглашением, то у нас есть механизм требования установления способа исполнения судебного акта: адвокат стороны покупателя может просить суд в судебном акте определить порядок его исполнения – возврат недвижимости после возврата денег.
Участники дискуссии выразили сомнения в эффективности данных механизмов, поскольку на практике продавец, как правило, не выселяется из квартиры, и будет продолжать там находиться, исполняя обязанность возврата денег со своей стороны в течение неопределенно длительного времени. Кроме того, даже в случае наложения ареста на квартиру, ее собственник (продавец) может оформить банкротство физического лица.
В ходе дискуссии обсуждался также вариант механизма внесения продавцом на депозит суда денежных средств в случае обращения с иском о признании сделки недействительной. Но он маловероятен, поскольку в случае перечисления денежных средств мошенникам, продавец ими уже не обладает. В то же время участники дискуссии обратили внимание на вероятность практических ситуаций, когда денежные средства, перечисленные продавцом мошенникам, были частично ему возвращены той же стороной, которой они изначально перечислялись. То есть может иметь место мошенническая схема, в которой могут участвовать и сами продавцы.
А. Н. Чугунова обратила внимание участников на то, что волна негативных ситуаций в судебной практике возникла именно на вторичном рынке недвижимости, что может говорить о неслучайном росте числа исков об оспаривании сделок с недвижимостью, которые исходят в основном от пенсионеров.
В настоящее время нотариальное удостоверение при продаже недвижимости не требуется. Поэтому нотариально удостоверенных сделок по делам об оспаривании купли-продажи недвижимости было очень мало. Но тем не менее, они все же существуют. По мнению А. Н. Чугуновой, факт нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости ничего не поменяет в ситуации разрешения споров по ним, если не поменяются нормы закона в отношении данных сделок.
В завершение дискуссии участники конференции высказали мнение о необходимости внесения определенности в практику разрешения данного рода споров Верховным Судом РФ, от которого в ближайшее время ожидается издание обзора судебной практики, в том числе, с учетом судебных актов, вынесенных по резонансному делу Долиной-Лурье и других обозначенных ранее судебных решений.